Month: November 2018

โลกธุรกิจ โลกออนไลน์

อสังหาริมทรัพย์ กับการ ประเมินมูลค่า

ในการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์  โดยเฉพาะที่ดินเปล่าจะมีการตรวจสอบราคาประเมินในเบื้องต้นซึ่งหลายคนไม่รู้ว่าราคาประเมินนี้คุณสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดินเพราะคุณสามารถนำเลขโฉนดที่คุณต้องการจะซื้อหรือสนใจไปเช็คข้อมูลคร่าวๆว่าราคาประเมินณปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่และผู้ขายหรือในหน้าแจ้งราคาขายกับคุณเกินจากราคาประเมินของกรมที่ดินไปเท่าไหร่เพื่อที่ว่าเราจะได้สามารถต่อรองซื้อ อสังหาริมทรัพย์  นั้นๆได้ในราคาที่สมเหตุสมผลไม่ใช่ราคาเกินจริง และแน่นอนว่าราคาประเมินนั้นจะมาจากกรมธนารักษ์ส่งมาให้ทำกรมที่ดินเพื่อให้เป็นฐานข้อมูลให้กับประชาชนได้ตรวจสอบและแน่นอนว่าราคาประเมินจากทางราชการนั้นก็จะต่ำกว่าราคาในท้องตลาดซึ่งราคาในท้องตลาดนั้นจะกำหนดจากปัจจัยหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นความเจริญในด้านของการคมนาคมสภาพแวดล้อมของที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์นั้นๆคุณภาพสังคมในละแวกนั้นทุกอย่างมีผลกับการคิดราคาขายที่ดินยกตัวอย่างง่ายๆที่ดินในบริเวณสีลมสมมุติว่าราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 500,000 บาท แต่ราคาขายจริงก็จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 800,000 ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นอยู่กับบริเวณที่ตั้งของที่ดิน นี่เป็นเพียงแค่ตัวอย่างคร่าวๆที่เราแสดงให้เห็นภาพว่าราคาประเมินกับราคาขายจริงของ อสังหาริมทรัพย์นั้นแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด แต่ก็ไม่ใช่ว่าใครจะตั้งราคาขายแบบสุ่มสี่สุ่มห้าได้เพราะจะมีราคาประเมินเป็นฐานและส่วนใหญ่แล้วก็จะขึ้นจากราคาประเมินมาอย่างน้อย 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์เป็นอย่างต่ำขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินในบริเวณนั้นๆซึ่งจะมีปัจจัยอย่างที่เรากล่าวไปคุณจึงไม่ต้องสงสัยว่าทำไมที่ดินบางทำเลถึงมีราคาสูงขึ้นในทุกๆปีนั่นเป็นเพราะสภาพเศรษฐกิจความเจริญในแต่ละทำเลยกตัวอย่างง่ายๆที่ดินชานเมืองกรุงเทพไม่ว่าจะเป็นรอยต่อเขตสมุทรปราการ หรือข้ามไปยังเขตจังหวัดสมุทรปราการซึ่งในระยะประมาณ 5-10 ปีที่แล้วที่ดินราคาไม่สูงเท่าไหร่ ค่าเฉลี่ยแล้วอยู่ในราคา 50,000 ถึง 80,000 บาทต่อตารางวาสำหรับที่ดิน ที่ไม่ได้อยู่ติดถนนหลักหรืออยู่ลึกเข้าไปในซอยก็จะมีราคาประมาณนี้ แต่เมื่อมีการประกาศสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อเนื่องจากแบริ่งจนถึงบางปูแน่นอนว่าที่ดินบริเวณนี้ราคาขึ้นพรวดเลยทีเดียวยกตัวอย่างง่ายๆราคาเดิมอย่างที่เราได้บอกไว้ในย่อหน้าที่แล้วก็ปรับขึ้นมาเป็น 100,000 บาทอย่างต่ำสำหรับทำเลที่ใกล้การเดินทางอย่าง BTS หรือถนนเมนสายหลักและสำหรับราคาที่เพิ่มจาก 50,000 บาทก็จะอัพขึ้นมาเป็น 80,000 บาทขึ้นไปนั่นให้เห็นได้ว่าปัจจัยบวกภายนอกคือสภาพเศรษฐกิจสภาพแวดล้อมมีผลกับการปรับขึ้นของราคาที่ดินแม้ว่าทางกรมธนารักษ์อาจจะยังไม่ประกาศปรับราคาประเมินจากที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันก็ตามแต่ราคาขายในท้องตลาดปรับขึ้นเองอย่างต่อเนื่องตามสภาพความเจริญของพื้นที่นั้นๆ

อสังหาริมทรัพย์ กับฮวงจุ้ย

หากเอ่ยถึงคำว่า อสังหาริมทรัพย์  หลายคนก็จะต้องนึกถึงบ้านคอนโดและที่ดินแน่นอนว่ามีหลายคนเชื่อในเรื่องของฮวงจุ้ยในการซื้อ อสังหาฯสักแห่งหรือซื้อบ้านสักหลังคอนโดสักห้องหลายคนที่เชื่อเรื่องดวง ก็จะมองถึงเรื่องนี้และมักจะค้นหาข้อมูลว่าควรจะซื้อที่ดินในลักษณะไหนถึงจะเหมาะสมกับการปลูกบ้านปลูกอาคารในลักษณะต่างๆที่ดินควรจะมีรูปลักษณะอย่างไรหันหน้าไปทางทิศไหนด้านหน้ามีภูมิทัศน์อย่างไรด้านหลังควรเป็นแบบไหนหรือแม้แต่การซื้อคอนโดหรือซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์เฮ้าส์หลายคนก็ให้ความสำคัญในส่วนนี้เช่นกัน ซึ่งเราอยากจะบอกว่าความเชื่อนี้ไม่ผิดแต่การจะเลือก อสังหาริมทรัพย์  ให้ตรงกับฮวงจุ้ยนั้นถือว่าค่อนข้างยากเลยทีเดียวและที่ดินสวยๆก็แน่นอนว่าราคาจะต้องแพงและหากจะยิ่งให้ตรงกับฮวงจุ้ยด้วยแล้วมันเป็นอะไรที่ละเอียดอ่อนมากหรือแม้แต่ในส่วนของการซื้อบ้านซื้อคอนโดก็เช่นเดียวกันหลายคนอาจจะมองข้ามในตอนซื้อแล้วมาปรับตกแต่งในภายหลังแน่นอนว่างบประมาณนั้นมหาศาลเลยทีเดียวที่เราพูดแบบนี้เพราะในเรื่องของฮวงจุ้ยนั้นมันเป็นอะไรที่ค่อนข้างละเอียดอ่อนจะต้องใช้ความรู้ความสามารถจากผู้รู้จริงและที่สำคัญการตกแต่งต่างๆนั้นก็จะต้องคำนึงถึงในส่วนของผู้อยู่อาศัยแต่ละคนด้วยทำให้หลายคนเลือกที่จะมองข้ามในส่วนนี้ไปเช่นเดียวกัน แต่ก็มีบางส่วนที่รู้สึกว่าเมื่อโดนทักเกี่ยวกับเรื่องนี้มักจะมีอาการวิตกจริตว่าที่อยู่อาศัยเรานั้นไม่ดีไม่ตรงกับฮวงจุ้ย อสังหาริมทรัพย์  ที่เรามีไม่น่าอยู่อยู่แล้วไม่ดีอยู่แล้วไม่สบายใจแต่เราอยากจะบอกคุณว่าเรื่องพวกนี้มันเป็นความเชื่อถ้าหากคุณให้ความรักมันมากเกินไปก็จะอยู่อย่างไม่มีความสุขแต่จะมองข้ามหรือละเลยไปก็ไม่ดีเพราะในบางครั้ง สิ่งต่างๆที่เรามองไม่เห็นมันก็อาจส่งผลกระทบในเรื่องของจิตใจได้ดังนั้นความเชื่อในเรื่องนี้คุณจะต้องตระหนักถึงความสามารถที่คุณจะปรับหรือตกแต่ง อสังหาริมทรัพย์  ของคุณให้เข้ากับฮวงจุ้ยที่เหมาะสมหรือก่อนการเลือกซื้อคุณก็จะต้องดูกำลังเงินของคุณด้วยดูความเหมาะสมในสิ่งต่างๆไม่ใช่แค่ว่าเอาเรื่องฮวงจุ้ยเป็นหลักเพราะในความจริงนั้นเราบอกได้เลยว่ามันไม่มีอะไรที่จะพอดีหรือเป็นแบบร้อยเปอร์เซ็นต์อย่างแน่นอน และเราก็มีข้อมูลที่น่าสนใจมาฝากกันคร่าวๆสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินหากคุณจะซื้อที่ดินเปล่าคุณควรจะต้องเลือกที่ดินที่มีลักษณะเป็นสี่เหลี่ยมจัตุรัส หรือสี่เหลี่ยมผืนผ้าในลักษณะที่มีหน้ากว้างเพราะจะทำให้คุณปลูกบ้านหรือปลูกอาคารได้ง่ายและสามารถปรับแต่งฮวงจุ้ยได้สะดวกกว่าที่ดินที่มีลักษณะเป็นรูปทรงอื่นๆไม่ว่าจะมาในแนวสามเหลี่ยมห้าเหลี่ยมหรือลักษณะของสี่เหลี่ยมคางหมู ซึ่งข้อมูลของฮวงจุ้ยเกี่ยวกับที่ดินเปล่านั้นในเว็บไซต์ของเราก็จะมีแนะนำไว้แบบคร่าวๆแต่ละเอียดกว่าที่เราบอกเล่ากันในวันนี้ซึ่งคุณสามารถค้นหาข้อมูลที่น่าสนใจได้เพื่อเป็นแนวทางในการเลือกซื้อที่ดินเปล่า

อสังหาริมทรัพย์ ในไทยจะเติบโตได้ไกลอีกหรือไม่

อีกหนึ่งภาคธุรกิจที่มีผลเกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศนั่นคือ อสังหาริมทรัพย์  ทำให้หลายคนสนใจว่าในปีหน้าหรือปีต่อต่อไปอสังหาฯในไทยจะเติบโตไปได้อีกไกลแค่ไหนเพราะด้วยสภาพเศรษฐกิจที่เป็นจริงภายในประเทศนั้นกำลังซื้อของผู้คนในสังคมส่วนใหญ่นั้นมีไม่สูงหากเปรียบเทียบกับจำนวนโครงการ อสังหาฯที่ผุดขึ้นในแต่ละปีรวมถึงราคาที่ดินต่างๆนั้นแพงขึ้นในทุกๆปีเราคงตอบได้เพียงแค่ว่ามันก็เหมือนกับฟองสบู่เพราะในยุคหนึ่งอสังหาฯค่อนข้างที่จะเติบโตอย่างรวดเร็วแต่ก็หยุดชะงักงันไปกลับมาเติบโตอย่างช้าๆซึ่งมันเหมือนเป็นวัฏจักรของเศรษฐกิจและธุรกิจในบ้านเรา  อีกทั้งราคาประเมินที่ดินจะมีการเปลี่ยนแปลงในทุก 4 ปีทำให้ในอนาคตธุรกิจอสังหาฯก็ย่อมมีการเปลี่ยนแปลงอย่างแน่นอนรวมถึงยังมีกฎหมายใหม่ออกมาเกี่ยวข้องกับการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นโครงการขนาดเล็กโครงการขนาดใหญ่หรือแม้แต่บ้านอยู่อาศัยธรรมดาดังนั้นแนวโน้มของวงการ อสังหาริมทรัพย์  ในไทยที่จะเติบโตไปอย่างเรื่อยๆนั้นก็น่าจะเห็นได้ชัดว่าอาจะไม่บูมเหมือนในช่วงที่ผ่านมาแต่ก็น่าจะยังโตไปได้เรื่อยๆ และจากการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญมีการทำข้อมูลเปรียบเทียบต่างๆในช่วงปีที่ผ่านมาคาดการณ์กันได้ว่าในปีหน้า อสังหาริมทรัพย์  จะยังโตขึ้นได้อีกแต่ก็จะไม่สูงมากนัก โดยเฉพาะกับโครงการใหม่ซึ่งมีการทำวิจัยกันออกมาแล้วว่าราคาของที่อยู่อาศัยนั้นสูงขึ้นจากปีก่อนถึง 54% นั่นหมายความว่าสูงเกินกว่าครึ่งจากราคาของปีก่อนแต่แนวโน้มในปีหน้าอาจจะไม่สูงขนาดนี้เพราะกำลังซื้อลดลงแต่ตลาด อสังหาริมทรัพย์  มือสองจะเติบโตขึ้นด้วยปัจจัยหลายๆอย่างแต่แน่นอนว่าหากเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ย่อมไม่มีทางขาดทุนยอดขายสูงขึ้นทุกปีเพียงแต่จะขยับไปไม่มากนักส่วนใหญ่แล้วก็อยู่ในระดับที่ไม่เกิน 15% แต่ก็ถือว่านักคาดการณ์มองว่าน่าจะโตมากกว่าปี 2561 นั่นหมายความว่าในปีหน้า อสังหาริมทรัพย์  ก็ยังต่อยอดไปอีกเรื่อยๆและแนวโน้มน่าจะไปในทิศทางที่ดีกว่าในปีนี้ และแน่นอนว่าหากอสังหาริมทรัพย์ยังโตได้อย่างต่อเนื่องสภาพเศรษฐกิจการจ้างงานหรือแม้แต่หุ้นก็น่าจะดีตามไปด้วยแต่หลายคนยังมองว่ามันเป็นแค่เปอร์เซ็นต์และเป็นแค่ภาพรวมหรือเปล่าเพราะกำลังซื้อส่วนใหญ่ของในบ้านเรานั้นก็จะเป็นกลุ่มคนทำงานหรือเป็นกลุ่มพนักงานเงินเดือนซึ่งหากสภาพเศรษฐกิจในความเป็นจริงไม่ดีนักกลุ่มคนเหล่านี้ก็ไม่สามารถที่จะซื้อหาที่อยู่อาศัยได้หรือซื้อแล้วมีปัญหาในการผ่อนชำระทำให้เกิดหนี้เสียและมีสินทรัพย์หลุดจำนองออกมาเยอะเกินความจำเป็นเพราะดูเหมือนในระยะหลังตลาดบ้านมือสองก็จะโตแข่งขันกันกับตลาดมือหนึ่งขึ้นมาเรื่อยๆแม้จะมีส่วนต่างกันอยู่แต่ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่าในยุคนี้บ้านหรือที่ดินมือสองมีการประกาศขายกันอย่างคึกคักจริงๆ ๆแต่ไม่ว่าจะเหตุผลใดก็ตามเรายังมองว่าอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าเป็นธุรกิจที่จะกระตุ้นในภาพรวมของประเทศเราได้อยู่ดี