อสังหาริมทรัพย์ กับการ ประเมินมูลค่า

ในการซื้อขาย อสังหาริมทรัพย์  โดยเฉพาะที่ดินเปล่าจะมีการตรวจสอบราคาประเมินในเบื้องต้นซึ่งหลายคนไม่รู้ว่าราคาประเมินนี้คุณสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดินเพราะคุณสามารถนำเลขโฉนดที่คุณต้องการจะซื้อหรือสนใจไปเช็คข้อมูลคร่าวๆว่าราคาประเมินณปัจจุบันอยู่ที่เท่าไหร่และผู้ขายหรือในหน้าแจ้งราคาขายกับคุณเกินจากราคาประเมินของกรมที่ดินไปเท่าไหร่เพื่อที่ว่าเราจะได้สามารถต่อรองซื้อ อสังหาริมทรัพย์  นั้นๆได้ในราคาที่สมเหตุสมผลไม่ใช่ราคาเกินจริง และแน่นอนว่าราคาประเมินนั้นจะมาจากกรมธนารักษ์ส่งมาให้ทำกรมที่ดินเพื่อให้เป็นฐานข้อมูลให้กับประชาชนได้ตรวจสอบและแน่นอนว่าราคาประเมินจากทางราชการนั้นก็จะต่ำกว่าราคาในท้องตลาดซึ่งราคาในท้องตลาดนั้นจะกำหนดจากปัจจัยหลายอย่างไม่ว่าจะเป็นความเจริญในด้านของการคมนาคมสภาพแวดล้อมของที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์นั้นๆคุณภาพสังคมในละแวกนั้นทุกอย่างมีผลกับการคิดราคาขายที่ดินยกตัวอย่างง่ายๆที่ดินในบริเวณสีลมสมมุติว่าราคาประเมินอยู่ที่ตารางวาละ 500,000 บาท แต่ราคาขายจริงก็จะเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 800,000 ถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นอยู่กับบริเวณที่ตั้งของที่ดิน นี่เป็นเพียงแค่ตัวอย่างคร่าวๆที่เราแสดงให้เห็นภาพว่าราคาประเมินกับราคาขายจริงของ อสังหาริมทรัพย์นั้นแตกต่างกันอย่างเห็นได้ชัด แต่ก็ไม่ใช่ว่าใครจะตั้งราคาขายแบบสุ่มสี่สุ่มห้าได้เพราะจะมีราคาประเมินเป็นฐานและส่วนใหญ่แล้วก็จะขึ้นจากราคาประเมินมาอย่างน้อย 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์เป็นอย่างต่ำขึ้นอยู่กับศักยภาพของที่ดินในบริเวณนั้นๆซึ่งจะมีปัจจัยอย่างที่เรากล่าวไปคุณจึงไม่ต้องสงสัยว่าทำไมที่ดินบางทำเลถึงมีราคาสูงขึ้นในทุกๆปีนั่นเป็นเพราะสภาพเศรษฐกิจความเจริญในแต่ละทำเลยกตัวอย่างง่ายๆที่ดินชานเมืองกรุงเทพไม่ว่าจะเป็นรอยต่อเขตสมุทรปราการ หรือข้ามไปยังเขตจังหวัดสมุทรปราการซึ่งในระยะประมาณ 5-10 ปีที่แล้วที่ดินราคาไม่สูงเท่าไหร่ ค่าเฉลี่ยแล้วอยู่ในราคา 50,000 ถึง 80,000 บาทต่อตารางวาสำหรับที่ดิน ที่ไม่ได้อยู่ติดถนนหลักหรืออยู่ลึกเข้าไปในซอยก็จะมีราคาประมาณนี้ แต่เมื่อมีการประกาศสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อเนื่องจากแบริ่งจนถึงบางปูแน่นอนว่าที่ดินบริเวณนี้ราคาขึ้นพรวดเลยทีเดียวยกตัวอย่างง่ายๆราคาเดิมอย่างที่เราได้บอกไว้ในย่อหน้าที่แล้วก็ปรับขึ้นมาเป็น 100,000 บาทอย่างต่ำสำหรับทำเลที่ใกล้การเดินทางอย่าง BTS หรือถนนเมนสายหลักและสำหรับราคาที่เพิ่มจาก 50,000 บาทก็จะอัพขึ้นมาเป็น 80,000 บาทขึ้นไปนั่นให้เห็นได้ว่าปัจจัยบวกภายนอกคือสภาพเศรษฐกิจสภาพแวดล้อมมีผลกับการปรับขึ้นของราคาที่ดินแม้ว่าทางกรมธนารักษ์อาจจะยังไม่ประกาศปรับราคาประเมินจากที่ใช้กันอยู่ในปัจจุบันก็ตามแต่ราคาขายในท้องตลาดปรับขึ้นเองอย่างต่อเนื่องตามสภาพความเจริญของพื้นที่นั้นๆ